近日，京东拍卖网站上，一则不良资产债权招商引起公众关注。
公告显示，北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让项目，其处置主体为中国信达资产管理股份有限公司北京市分公司。截至2023年1月31日，债权金额为46.95亿元，其中债权本金37.5亿元。
值得注意的是，此次不良债权转让项目的抵押物为北京万柳书院的住宅、商业服务用房以及车位。公告显示，万柳书院小区此次被挂牌转让的75套房源状态为“未售”。
事实上，“未售”并不代表没有销售，也存在已销售但未网签的情况。此外，市场有传言称这些未售房源不少都被开放商私自出售了，存在一定的瑕疵。
万柳小区的房产中介郭先生告诉21世纪经济报道记者，该小区房源均售罄，只有二手房。据21世纪经济报道记者查证，仅在公告显示的2号楼1单元的6个未售房源中，就有2个房源在北京市住建委官网上已备案网签。
截至发稿，记者未收到拍卖方和中国信达方面对房源是否存在“私售”问题的回复。有知情人士告诉本报记者，已销售房源或存在“以租代售”的情况。“以租代售”主要原因是购房者由于限购政策只能租不能买，或者开发商急于回笼资金所致。
（图：万柳书院75套部分未售房源，来自京东拍卖网）
（图：万柳书院2号楼销售情况， 来自北京市住建委官方网站）
前述已备案网签但列在公告“未售”清单的房子说明，该房源并未过户。网签和过户涉及到了房屋产权，只有过户后，产权才属于业主。
经济法学博士、最高人民法院前高级法官肖峰分析认为，从司法实践来看，房屋已出售但未转移登记到购房人名下的原因主要有以下几种情况：
第一，开发商与他人恶意串通，虚构房屋买卖关系，从银行骗贷，以缓解开发商的资金压力。
第二，开发商与其利害关系人恶意串通，虚构房屋买卖关系，将房产由后者代持，以逃避公司债务执行；
第三，开发商将房产先抵押、再出售，导致无法网签过户；
第四，开发商拒不配合购房人办理转移登记；
第五，购房人自身原因未办理转移登记。
目前公众最关心的问题是：如果是开发商抵押再售导致购房人不能顺利过户，该如何处理呢？如果竞拍人获得相应的资产后，是否能顺利入主这些房产？
先来看看相关的法条本身。依据民法典406条，抵押财产转让的，抵押权不受影响，故买房人的权利不能优于抵押权人。另外依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条（下称“29条”）规定：在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。符合以上情形应当支持商品房消费者的诉讼请求。
4月20日，《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》中提到，商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。
以万柳书院动辄七位数的总价来看，这类型房屋是否属于以居住为目的的消费品？
肖峰表示，上述29条规定，从文义解释来看，并未根据房屋的价值高低来区分是否“用于居住”，而是以“买受人名下无其他用于居住的房屋”来印证“唯一房屋一般就是用于居住”这一结论。
但值得注意的是，最高法院出台的《九民会议纪要》第125条第2款进一步解读“商品房消费者名下虽然已有一套房屋，但购买的房屋在面积仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神”。由该表述可知，前述29条中的“用于居住”或应进一步限定为“满足基本居住需要”。而豪宅显然不符合“基本需要”性质，综合来看，若开发商抵押再售导致购房人不能顺利过户，豪宅购买人要依据上诉规定维权，还存在不确定性。
如果当下占有房产的“业主”是以租代售获得占有，由于以租代售本身违规，那么则可能面临法拍房被强制腾退的情形。
针对法拍房腾退难点，一位法律人士表示，法拍房腾退难点主要在于被执行人是否配合，尤其是对方以唯一住房为由拒绝搬离。这类情况依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》20条，可按照当地房屋平均租金标准从房屋变价款中扣除一定年限的租金。另外，法拍房执行时，一般需要提前协调法警，联动派出所、街道居委等部门到现场见证强制执行全过程。
素有“万柳的墙”之称的万柳书院被视为京城顶豪之一，其周边还环绕着清华、北大、人大附小、附中、中关村三小等名校，被海淀妈妈们视为学区房中的天花板。万柳书院2015年开盘，共有307户，面积在208平方米——703平方米之间，贝壳找房经纪人告诉记者，万柳书院房产价格在28万元平方米—32万元/平方米。
值得注意的是，此次公告中，中赫集团有限公司是共同债务人。中赫集团是万柳书院的项目开发商中赫置地的控股股东。中赫置地聚焦于高端房产项目开发，还曾操盘过号称北京最贵豪宅——“钓鱼台7号院”。中赫置地一直未上市，其财报数据也未曾公示。目前来看，中赫置地资金压力较大。
天眼查显示，2022年以来，中赫置地新增多起司法纠纷，涉及票据追索权纠纷、建设工程施工合同纠纷。爱企查信息显示，2023年2月27日，中赫置地法人周金辉因失信被法院限制高消费。
