官方喊话,中介费要降!
上周,住建部发文要求规划相关机构合理降低中介费,新政立刻引来不少买家点赞。
也有不少中介在诉苦,最近成交一直“挂0”。开单这么难,还要“割肉”降佣,快干不下去了。
更有资深经纪人坦言,现在中介费都经过市场调节,收多少点数并不关键。
这是咋回事?
中介门店实拍 广州楼市发布摄
再降要转行?每25个中介,只能开1单
讨论中介费之前,楼市君大致摸查了各家的收费标准。
先说主流机构,链家服务费用一般是成交价的2%,德祐一般是1.2%,中原、合富等一般收1~1.5%。
最终收费多少,买家可以跟中介协商。(备注:卖方一般收1%)
比较特殊的是裕丰地产,买卖双方都收0.69%。
广州部分中介收费参考中介机构收费(限买方)链家2%德祐1.2%乐有家1%-1.5%中原合富置业置家德诚行房六六珍房源优居裕丰地产0.69%实际收费或有差异,以上仅供参考。
当然,也有一些非连锁门店中介费会比上面的都更低,买卖双方加起来收1%。
除了中介费,交易过程中可能还有贷款服务等隐性收费,这里就不展开了。
单看现在的标准,确实是笔不小的费用。
一套300万的二手房,即便选最便宜的裕丰,买卖双方一共要付4.14万,选其他家可能要收六七万。
中介门店实拍 广州楼市发布摄
至于是否要降低中介费,有中介就表示,现在房子不好卖,佣金要是再降,只能转行了。
一方面,中介费看上去高,但到中介手上的并不多。
一般来说,扣除平台费、签约费等费用,中介的提成大概是中介费的1/3,甚至更少。
另一方面,现在行业太卷了,中介开单率不高。
4月广州中介促成成交1468宗,按照约3.75万在职中介换算,开单率只有1/25。
换言之,每开一单,就要卷赢24个中介才同行。
很多时候为了开一单,要经过上百次带看,才有可能促成最终的成交。
所以,从官方数据来看,中介行业流动性极大,被迫转行者不在少数。
(想转行的小伙伴可以一起进群聊聊,如果群满可添加楼姐微信:gzlsfb3,备注 “转行”进群)
《2022年广州市房地产中介信用白皮书》显示,全市共129504名从业人员登记,在职人员占比仅29%。
房价其实更关键?核心区高价房源集中
说到降中介费,在一些资深中介看来,点数多少这个问题,其实不是关键。
对他们来说,更关键的其实是税费和房价。
中介聊天记录
税费方面,按现有政策,“满二不满五”房源要比“满五房源”多交5.3%增值税 1%个税。
算下来,一套300万的二手如果证不满5年,要多交税费大概18.9万。
从全市来看,黄埔“未满五”房源占比最高,二手税费最重,所以成交始终起不来。
再来看房价的影响,更能看出中介费的悬殊。
经历过小阳春行情后,目前广州二手房成交回落,市场热度继续向中心区集中。
4月全市二手住宅成交量(自助网签 中介网签)为10041宗,环比大降18.1%。
其中,天河、海珠、荔湾、海珠等中心区二手成交降幅较低,外围区成交降幅更明显。
针对核心四区、白云和番禺六个区的二手房源,楼市君也做了价格统计。
可以看到,300-500万这个总价区间,各区房源数量占比都在25-28%之间。
真正拉开差距的是500万以上的高价房源,天河、越秀、海珠、荔湾四区占比稳居前四。
以买卖双方一起最低收2%来算,这些二手房交易中介费都在10万以上。
考虑到核心区地段配套占优,二手流动性相对较高,如果高价房源下调中介费,确实能降低交易成本。
话说回来,近期广州二手成交降温的同时,挂牌量却在持续增长。
一个月前贝壳曾清理了一大批三证不齐房源,挂牌数量一度从14万套下调至12万套。
但现在,这个数字又攀升至13.3万套。
截图来源:贝壳
相关机构预测,接下来广州二手成交量或进一步下探。
成交量回落,二手挂牌增多,后续必然会有业主在价格上让步。
房价低了,中介费不也跟着降吗?
最后,楼市君还想补充一点,住建部此次除了提到中介费,还有实名登记造册等新政。
这些动作归根到底还是通过对卖房平台、中介机构加强监管,倒逼中介行业良性发展。
未来新政不断加速从业者内卷,提升服务品质,这对行业和买房人都更有益。